Betaalbaarheid
Dit jaar staat de betaalbaarheid van alle mensen, dus ook van onze huurders, flink onder druk. Door de hoge inflatie en de hoge kosten voor energie blijft het een urgent thema. Door de afschaffing van de verhuurderheffing hebben de corporaties de ruimte om te investeren in de betaalbaarheid van hun woningen, onder andere door verduurzaming. In dit stuk staan de afspraken die gemaakt zijn over betaalbaarheid, er is een balans tussen generieke maatregelen (waarvan alle huurders profiteren) en specifieke maatregelen waar mensen met lagere inkomens en mensen in minder duurzame woningen van profiteren.

Nationale Prestatieafspraken

Op 30 juni 2022 heeft Aedes (onze koepelorganisatie) de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting ondertekend met de Woonbond, VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten) en het Rijk. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij corporaties jaarlijks circa € 1,7 miljard aan investeringsruimte vrij. Voor Brederode Wonen is dit ongeveer € 1.9 miljoen. Daar tegenover staan nu deze bindende Nationale Prestatieafspraken:

• De huren worden voor alle huurders gematigd. De koppeling met de inflatie wordt losgelaten.
• Huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum én een huur boven de 575,03 krijgen een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot € 575,03.
• Corporaties gaan al hun woningen met een E-, F- of G-label tot en met 2028 versneld verduurzamen. Om huurders van deze verduurzaming te laten profiteren is afgesproken dat zij geen huurverhoging krijgen na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel.
  
  

Jaarlijkse huurverhoging

Ieder jaar op 1 juli vindt de jaarlijkse huurverhoging plaats. Wij houden ons aan de kaders die het Rijk ons geeft. Voor de jaarlijkse huuraanpassing wordt voor het eerst het inflatievolgend beleid losgelaten. Door de crises van met name de energieprijzen is de verwachting dat de inflatie (1 december 2021 – 1 december 2022) uitkomt op 9,9%. Een huurverhoging op basis van dit inflatiecijfer zou veel te hoog worden. Daarom is er voor het eerst gekozen om gedurende 3 jaar (2023, 2024 en 2025) een maximale stijging aan te houden die gelijk is aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling van voorgaand jaar. Daarmee komt de maximaal toegestane huurverhoging van een sociale huurwoning volgens de cijfers van het CBS op 3,1%. De huursom, het gemiddelde van alle huurverhogingen bij elkaar, mag maximaal 2,6% bedragen. De huurverhoging per 1 juli wordt dan ook maximaal 2,6%.

Wet Eenmalige huurverlaging in 2023

We verlagen op 1 juli 2023 de huren naar € 575,03 per maand voor huishoudens die een sociale huurwoning huren voor meer dan € 575,03 en minder verdienen dan 120% van het minimuminkomen conform de wet op de huurtoeslag. Het gaat om het jaarinkomen van alle personen die op het adres wonen. Alleen de inkomens van inwonende kinderen onder de 27 jaar tellen niet mee bij een meerpersoons huishouden.

De inkomensgrenzen voor huurverlaging voor lage inkomens in 2023 zijn:

• Eenpersoons huishoudens (onder AOW): €23.250
• Eenpersoons ouderenhuishoudens (AOW): €24.600 
• Meerpersoons huishoudens (onder AOW): €30.270
• Meerpersoonsouderenhuishoudens (AOW): €32.730
  
  

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In 2023 zal Brederode Wonen een inkomensafhankelijke huurverhoging vragen voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. Hierbij wordt dan gekeken naar het huishoudinkomen van de huurder(s), waarbij het inkomen van inwonende kinderen ook meetelt.

De huurverhoging bedraagt, afhankelijk van het inkomen, € 50 of € 100:

Wetsvoorstel Tijdelijke Huurkorting

In 2023 bestaat ook de wettelijke mogelijkheid om, na een inkomensdaling, een tijdelijke huurkorting te krijgen voor een periode tot maximaal 3 jaar. Meer informatie over deze tijdelijke huurkorting kunt u lezen in het Huurbeleid 2023 op onze website.

Huurverhoging goedkope woningen

In 2023 is het weer mogelijk om woningen met een netto huurprijs onder de € 300,- een verhoging te geven van maximaal € 25,-. Enkele woningen voldoen hieraan en krijgen deze huurverhoging.

Vrije sector woningen
Voor onze huurwoningen in de vrije sector vragen wij een huurverhoging van 3,2%.

Advies Huurdersvereniging Brederode

Het Huurbeleid is naar de Huurdersvereniging Brederode (HVB) gestuurd voor een gekwalificeerd advies. Op 8 februari jl hebben we een negatief advies op ons Huurbeleid 2023 ontvangen. De HVB wil 0% huurverhoging, voor alle huurders met een inkomen tot € 60.000. Na intern overleg hebben we besloten de huurverhoging van 2,6% toch te handhaven.

Het blijft een dilemma. Er wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen in onze woningen. En we stellen ons ten doel om voor deze huishoudens betaalbare woningen aan te bieden. Er is dus sympathie voor het laag houden van de huren. Tegelijkertijd zitten we in een spagaat. Ons exploitatiemodel in de huursector is gebaseerd op het aanpassen van de huren met de inflatie. Als dat niet gebeurt, verslechtert het exploitatieresultaat. Bevriezen of verlagen van de huren gaat dan ten koste van de investeringscapaciteit en we hebben een grote nieuwbouw- en verduurzamingsopgave voor de komende jaren.